环球最资讯丨深圳楼市：一路向西已成过去，福田房价坚挺，未来选福田or南山？

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具体买房问题请私信提问

1、问：老师，您好！家里现有两套房，第一套房子是福田三房有学位，已经还完贷款，另外一套房贷剩下100多。因为家里有两个小孩，现在主要想换一套大一点的四房，另外最好能将学位房留下。

(资料图)

我们自己考虑了两个方案：

方案一：卖掉第二套房160左右，再加上存款可以买一套老小区的四房。

方案二：把这两套房都卖掉到手资金应该有900w，买附近本学区的四房(总价约1300+)。但是我们的顾虑是：先卖后买会有交接风险，还有二宝再过两年上小学，积分会不会受影响？

请问哪个方案更适合我们呢？或者有更好的建议。谢谢了！

答：置换时，通常会先把想买的房源大致看一下，觉得能买到的概率比较大，那么就启动置换流程，开始卖房。卖房的同时，也会继续看房。当热度差不多、有一些意向接近成交时，只要确定大概率能买到房子，就可以果断签字收定，绝对不要等到自己看的房子也同意卖给你，才收定，那样的话卖房环节反而会很被动。

这里的秘诀是：除非可以不依赖置换直接搞定想买的房子，否则不要寄希望于买到特别极品导致出房特别少的产品，如仅锁定在一个楼盘的一个房型甚至一个室号。否则就真的可能产生你说的问题。楼市平稳缓涨期很适合置换就是这个道理，不太担心踏空的风险，上下家也都不会出现违约等头疼的交易风险问题，可以放心收定、下定。

建议保留福田学位房，在附近租房住。出手第二套房，投资一套未来升值潜力大的4房！

2、问：大师兄，投资+自住的话，瀚盛花园和新天国际名苑哪个更香？还有侨外和明德哪个更有优势？现在手上预算1600万+。这个价位香蜜湖片区或者其他房子，能推荐推荐吗？谢谢！

答：明德是小班教学，和深圳湾学校一样，偏重素质教育，得看看孩子适合什么类型。瀚盛花园从户型设计，花园会更胜一筹。学位房的价格=房子价格+学位价格，房价怎么走，需要看这两者走势。受大学区，集团化的影响，学位房这一波降幅非常明显，特别是单一学位属性的房子，比如八卦岭，百花。但是地段好的学位房波动没那么大，比如香蜜湖侨香这一片，除了学位价值更多的是地段和配套价值。并且片区都是好学校，即使大学区也是好学校，所以影响并不大。

3、问：目前手上3套3房，深圳户口，家庭年入200w，未来两年内计划二胎，打算卖掉其中1套，再加杠杆换深圳湾区域的大户型自住，或者投资南山老破小博旧改。

问题：对三湘海尚170平以上大户型的居住品质和升值潜力如何看，同等总价情况下是否比太古城或恒裕滨城更值得买来自住？

答：三湘海尚相比之下更适合住。作为深圳湾最低密度的产品，这一轮也是上涨盘。对于深圳的豪宅总结：

1.深圳的豪宅发展史不长，真正的豪宅相对稀缺；

2.豪宅区从盐田、罗湖换代到香蜜湖、深圳湾；

3.深圳不缺塔尖人群，豪宅跟刚需盘是2个完全不同的市场，选筹逻辑差异巨大。即使在深圳没有利好规划的时候，豪宅也能走出独立行情。

4、问：大师兄好，家里小孩现在还有3年就要上小学了，现在在福田有个军产房小公寓，我和小孩已经入户了，说是可以上红岭小学，但是如果住那套小公寓的话，肯定是住不下的。如果买房，只能买预算在850万左右的深云村。如果租的话，至少也要租十来年。哪种比较好呢？

答：

从资金成本上，按照你的预算1000万，假如按照最新的指导价去评估，只有最多900万，贷款630万，等额本息30年，月供3.3万，前期由于大部分是归还利息，每个月月供的利息部分2万5左右缓慢减少，第一年的利息就是接近30万，无论怎么算，资金成本都是租房合算。因为目前整个深圳平均的租金回报普遍在1%-1.5%左右。

但是从投资角度上以及M2货币膨胀上来讲，租房无论多少是消费，买房无论多少是投资，买房通过负债来抵抗货币贬值通货膨胀，并且还会带来收益和附加增值（学位、融资，资源圈层、信用背书，资产隔离等）。投资来看，买房肯定合算。

安托山片区的规划是非常不错的，荒废10几年的安托山公园马上会重建，打造世界级的艺术中心公园，60%以上的“文体”用地，升级路径类似侨城东，拥有着深圳最好的安居房-深云村，而深云村的教育资源也都是教科院顶级的，不对外共享的，并且居住的人群也都是党政机关有关联的。

如果你的资金有更好的出去，并且有稳定的收益率，并且军产公寓确定能上红岭实验小学的话，可以暂时先租房住，买房一定要思维先行，而不是票子先行。

5、问：您好，想请教一下，我现在住天御香山，目前不够住，需要换房。现在有两个选择，一是东海花园二期二平层6房，如果低于市场价300万，入手有风险吗？二是选择安峦公馆顶复，但是价格已经到18万了。如果是您，会怎么选呢？求答复！

答：

东海花园，目前最大的优势就是它的学位：a.深外的亲儿子。全校享有考深外特权；但是随着合作期限到期，这样的待遇也不复存在了。b.即便深外考不上，还有深高保底；它的缺点也非常明显，绝大多数户型没有阳台，20年前的港式建筑审美，已经跟不上时代了。角色已经从当年的豪宅盘沦落为顶级学位盘。

所以东海花园二期除了学位，相比于香域中央这些盘，非常乏力，楼龄已经过20年，换东海花园二期还不如现在的天御香山，不介议。

安峦公馆，红领实验小学校门口，东接香蜜湖、南临农科车公庙、西近华侨城、北靠塘朗山，周边被多个公园及高端产业带所包围，可算得上是出则繁华，入则静谧。同区域的锦庐花园，万科臻山府，以及即将今年入市的海德园，都是高端、低密度的产品定位。片区战略定位是市级生态廊道，建成后的安托山公园将与塘朗山郊野公园相连，促成整个片区的生态融合以及生态多样性的发展，形成一个天然氧吧。片区以大面积高端住宅为主，未来居住人口素质普遍较高。

安峦公馆是一个不错的选择的标的，安托山保值上属于相对稳健的。华侨城纯水岸，曦城一期联排，都属于相差不大的价位，面积上也能够满足，纯水岸属于相对稳健，涨幅不会太大，曦城的山体联排，更加追求安静和隔离，自住上看个人喜好。

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